Aumentan los fraudes en la compraventa de inmuebles: recomendaciones clave para proteger su inversión
Desde suplantaciones de propietarios hasta ventas dobles y escrituras falsas: los fraudes en finca raíz se multiplican. Esta guía explica los 10 riesgos más comunes y cómo proteger su inversión inmobiliaria antes de firmar.
La compraventa de vivienda y predios en Colombia sigue siendo una de las inversiones más apetecidas, pero también una de las más vulnerables a fraudes. En Bucaramanga y otras ciudades del país, aumentan las estafas inmobiliarias que afectan el patrimonio de cientos de compradores. Expertos en derecho hacen un llamado urgente a verificar cada documento antes de cerrar una negociación.
La compraventa de bienes inmuebles continúa siendo una de las inversiones más importantes —y también más riesgosas— para los colombianos. Aunque este mercado ha mantenido una dinámica creciente en varias ciudades del país, expertos en derecho inmobiliario advierten que los fraudes durante la compraventa de vivienda o predios comerciales están en aumento, generando pérdidas millonarias a compradores desprevenidos.
Según analistas jurídicos, la raíz del problema radica en la falta de verificación adecuada durante el proceso de negociación, así como en el desconocimiento de las normas que rigen la propiedad, la construcción y la copropiedad. Estas son algunas de las modalidades de fraude más frecuentes que afectan al comprador:
1. Venta de inmuebles por personas que no son los propietarios
Uno de los engaños más comunes ocurre cuando un tercero, suplantando al verdadero dueño del predio, logra vender un inmueble a nombre propio. Para evitarlo, se recomienda solicitar personalmente el folio de matrícula inmobiliaria, documento que permite verificar quién es el verdadero titular del inmueble.
2. Folio con restricciones o limitaciones ocultas
Otro error frecuente es no revisar adecuadamente el folio de matrícula, el cual puede contener afectaciones jurídicascomo embargos, hipotecas, afectaciones a vivienda familiar, limitaciones para enajenar u otras medidas que impiden realizar la venta sin autorización judicial o de terceros. Estas situaciones pueden terminar en largos litigios o pérdida de recursos.
3. No registrar la compraventa ante Instrumentos Públicos
Un error crítico que facilita fraudes es la omisión del registro de la escritura de compraventa. En Colombia, la propiedad sólo se adquiere cuando se inscribe el acto en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Cualquier compraventa que no se haya registrado carece de validez frente a terceros.
4. Doble venta del inmueble
Estafadores inescrupulosos han logrado vender un mismo inmueble en diferentes notarías a múltiples compradores. Solo quien registre primero la escritura obtendrá la titularidad del bien. Por eso, los expertos recomiendan llevar el documento a registro de inmediato tras la firma.
5. Documentación falsa
También se han detectado casos en los que tanto el folio de matrícula como las escrituras públicas son falsificados. La recomendación es realizar las verificaciones personalmente en oficinas oficiales y evitar entregar documentos a terceros sin validación directa.
6. Venta de bienes inexistentes o sin licencia
Este fraude se presenta especialmente en proyectos nuevos o en construcción. En estos casos, el comprador paga por un inmueble que no cuenta con licencia urbanística ni autorización de venta. Es fundamental confirmar que el proyecto esté registrado, tenga licencia vigente y el constructor cumpla con todas las normas.
7. Venta de zonas comunes como si fueran privadas
En propiedad horizontal, es común que algunos vendedores incluyan en el área de venta espacios como parqueaderos o terrazas que, en realidad, son bienes comunes de uso exclusivo, mas no de propiedad privada. Por ello, es indispensable revisar el reglamento de propiedad horizontal del edificio o conjunto antes de cerrar el negocio.
8. Deudas ocultas sobre el inmueble
En muchos casos, los predios vendidos tienen obligaciones pendientes por servicios públicos, cuotas de administración o sanciones urbanísticas. Es deber del comprador exigir los paz y salvos respectivos antes de realizar cualquier pago.
9. Inmuebles fuera de norma
También se presentan ventas de inmuebles que han sido construidos sin cumplir los índices de construcción, usos del suelo o normas arquitectónicas. Esto puede generar procesos sancionatorios y hasta demoliciones.
10. Negociaciones sin contrato previo
Finalmente, una práctica riesgosa es entregar anticipos o cerrar negocios sin contar con un contrato de promesa de compraventa por escrito, o sin haber visitado y evaluado personalmente el inmueble.
Racionalidad antes que emoción: la clave para evitar estafas inmobiliarias
Los expertos hacen un llamado a los compradores de finca raíz para que, antes de realizar cualquier transacción, busquen asesoría legal especializada y no se dejen llevar por la emoción del momento. “La compraventa de un bien raíz no es un trámite cualquiera. Es una decisión financiera de alto impacto que debe estar basada en la razón, la legalidad y la verificación rigurosa de cada documento”, indicaron abogados expertos en derecho comercial.
Invertir con seguridad es posible, pero requiere rigor. El comprador informado, que consulta, verifica y exige cada paso del proceso, es menos vulnerable ante quienes buscan sacar provecho de su buena fe.
